maandag 14 september 2015

Bankspaarhypotheek

De bankspaarhypotheek is onze eerste hypotheek waar we actief mee bezig zijn. De essentie van een bankspaarhypotheek is dat je aan de ene kant een vast schuldbedrag uit hebt staan waar je hypotheekrente over betaalt, en aan de andere kant een spaarrekening hebt waar je middels maandelijkse stortingen uiteindelijk een bedrag ter grootte van je schuld opbouwt. Op de afgesproken aflossingsdatum wordt het geld van de spaarrekening overgeheveld naar de schuldenrekening en ben je van je hypotheek af. Update 15Sep2015: Het grote verschil met een spaarhypotheek is dat je bij een bankspaarhypotheek spaart op een gewone, transparante bankrekening, daar waar je bij een spaarhypotheek spaart in een kapitaalverzekering met verplicht afgesloten overlijdensrisicoverzekering. Een minder transparant product met hogere kosten.
De bankspaarhypotheek is overigens door veranderde regelgeving sinds 1 januari 2013 niet meer af te sluiten.

Waar je aan de ene kant een bruto rente betaalt (uitgaande van recht op HRA), krijg je aan de andere kant dezelfde rente netto over je tegoed. Het sparen gaat dus razendsnel. Bovendien hoef je over het opgebouwde tegoed geen belasting te betalen als je aan de voorwaarden van de belastingdienst voldoet. De belangrijkste voorwaarden zijn: jaarlijkse inleg verplicht waarbij de hoogste en de laagste inleg binnen een bandbreedte 1:10 blijven, geld is geblokkeerd en gekoppeld aan een hoofdverblijf. Op deze wijze is de vrijstelling zo'n €36.000,- per persoon wanneer het geld minimaal 15 jaar vast staat (en dus €72.000,- met fiscale partner), en €161.500,- wanneer het geld 20 jaar vast staat (€323.000,- met fiscale partner).

Om onze bankspaarhypotheek is €283.500,- en dus moeten we het geld minimaal 20 jaar vast laten staan. Omdat we ten tijde van afsluiten nog recht hadden op zo'n 23 (van 30) jaar HRA, hebben we de aflossingsdatum gelijk gezet met het moment dat de HRA komt te vervallen. Een looptijd van ongeveer 23 jaar dus. Ook hebben we onze rentevastperiode gelijkgezet, waardoor we bruto 6,2% betalen, maar ons geld ook voor 6,2% zien renderen. Waar zie je dat tegenwoordig nog :) Bovendien werkt het rente op rente-effect flink door, want over onze 6,2% krijgen we vervolgens weer 6,2% enz. waardoor het totale rendement richting 6,6% gaat (al zal een econoom het niet eens zijn met deze redenatie).

Het is helaas niet meer toegestaan om een bankspaarrekening uit te breiden of eerder af te lossen. De enige flexibiliteit die je nog hebt is om je maandelijkse inleg aan te passen door extra stortingen. Door het genoemde rente op rente-effect betalen stortingen zich niet alleen terug door de afname van de maandelijkse inleg, maar rendeert het geld dusdanig dat je uiteindelijk minder hoeft in te leggen omdat je meer rente krijgt. Voor onze hypotheek betekent dat het volgende:

We zijn begonnen met een maandelijkse inleg van €473,-. Als we dat de gehele looptijd hadden gedaan, dan zouden we uiteindelijk zelf €127.814,- ingelegd hebben en €155.686,- aan rente ontvangen hebben. Op 1 januari 2014 hebben we onze eerste extra storting gedaan. Met een maandinleg van €473 legden we dus €5.676 op jaarbasis in. We hebben er voor gekozen om €6.400,- extra te storten. Hierdoor was onze jaarinleg ineens €12.076. De reden dat we dit bedrag hebben gekozen is dat het betekent dat we - rekening houdend met de bandbreedte 1:10, onze jaarlijkse inleg kunnen afbouwen naar €1.208, ofwel zo'n €100,- in de maand. Mooi afgerond dus.

De extra aflossing van €6.400,- zorgde ervoor dat onze maandinleg direct zakte naar €425,20. Hadden we het daarbij gelaten, dan hadden we naast de bijna vijftig euro besparing in maandlasten ook nog maar €123.307,- hoeven in te leggen om aan het eindbedrag te komen. Dat bedrag is dus inclusief de extra storting van €6.400,-. We verdienden dus niet alleen de extra storting volledig terug over de resterende looptijd, het zorgde er bovendien ook nog voor dat we ruim €4.500,- minder hoefden in te leggen over de looptijd!

Op 1 januari 2015 hebben we hetzelfde trucje nogmaals toegepast. Door de besparing van €50,- per maand, kwamen onze jaarlasten zo'n €600,- lager uit. Om weer rond de €12.000,- op jaarbasis uit te komen, mochten we dit jaar dus €6.400,- + €600,- ofwel €7.000,- extra aflossen. Dit heeft er voor gezorgd dat de maandlasten inmiddels gezakt zijn naar €371,- en we onder de streep nog maar €118.671,- hoeven af te lossen. Onze extra investering van €13.400,- van de afgelopen 2 jaar levert dus over de gehele looptijd nu al €9.143,- besparing op.

In paars de oorspronkelijke totale inleg, in rood de totale inleg met de twee tot nu toe gedane extra stortingen in het begin

Hoe nu verder? Het doel is zoals gezegd om de komende jaren de jaarlijkse inleg met stortingen te blijven aanvullen tot €12.000,-. Dit betekent dat we nog 4 jaren moeten storten voor we aan de genoemde €100,- per maand zitten. Door de extra stortingen hoeven we uiteindelijk slechts €100.656 zelf te betalen en zal het overige door rendering komen. We besparen dus ruim €27.000,- over de gehele looptijd door onze inleg nu al te doen als extra stortingen in plaats van door te laten lopen in de oorspronkelijke maandelijkse termijnen. Absoluut de moeite waard dus!


11 opmerkingen:

  1. Bravo, een duidelijke en heldere uitleg hoe een spaarhypotheek werkt en je er het beste gebruik van kunt maken om er uiteindelijk zo min mogelijk in te hoeven stoppen.

    Wij hebben ook nog een spaarhypotheek van voor jan 2013, maar kwamen een beetje laat achter deze truc of slimmigheid, hoe je het ook noemen wilt. Toch scheelt het ons ook nog duizenden euro’s.

    Ik vraag me wel af waarom hier zo weinig aandacht voor is in de media en bij consumentenorganisaties, want er vallen op deze manier nog miljarden te halen bij banken en verzekeringsmaatschappijen?

    Als ik je stukje lees heb ik nog wel een aantal vragen die me bezig houden, enerzijds omdat ik het allemaal nog niet goed begrijp (dat zal aan mij liggen), anderzijds ben ik geïnteresseerd in de diverse mogelijkheden.

    Was het eerst een andere hypotheekvorm, want je hebt het over nog recht hebben op 23 jr. HRA?
    Je hebt het ook over een bankspaarhypotheek, heeft die dezelfde mogelijkheden als de spaarhypotheek afgesloten voor jan 2013?

    Hoe heb je het geregeld met de overlijdensrisicoverzekering, want door te storten wordt de premie lager omdat het risico voor de geldverstrekker lager wordt? Zit de ORV nog in je berekening?

    Ben benieuwd of de combinatie storten en inkorten looptijd tot 20 jr. meer of minder oplevert dan alleen maar tot de max. bandbreedte te blijven storten?
    Inkorten biedt weer ruimte om meer te storten!

    Je bent begonnen met een maandelijkse inleg van 473, kun je aangeven hoe je aan dat bedrag komt, zijn daar formules voor?
    Vraag die daar op aansluit is, hoe heb je het optimum berekend i.c.m. bandbreedte, allemaal simpele vragen maar er zit volgens mij een bult rekenwerk achter?

    Het telkens aanvullen tot 12000 is ook niet zo maar, kun je hier iets meer over vertellen, uitleggen waarom je voor dat getal gekozen hebt bij een hypotheek van 283500

    Zie het niet als kritiek, ik ben gewoon ontzettend geïnteresseerd maar zelf niet in staat zoiets op papier te toveren.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Dank voor je uitgebreide reactie. Ik zal proberen om op je vragen te beantwoorden. Allereerst de onduidelijkheid bankspaarhypotheek vs. spaarhypotheek. Deze heb ik met een update in de eerste alinea proberen te ondervangen. Ik wil het uit gewoonte nog wel eens door elkaar gebruiken, terwijl het inderdaad verschillende producten zijn. Wij hebben dus een bankspaarhypotheek (Rabo OpbouwSpaarhypotheek). Hopelijk is het nu duidelijker!

    De reden dat wij rekenen met 23 jaar HRA is omdat we voor onze huidige woning al 7 jaar gebruik hebben gemaakt van HRA bij een vorige woning. Toen we het product afsloten hebben we de bank laten doorrekenen wat de maandtermijn zou moeten zijn om aan het eindbedrag te komen. Vandaar de wellicht vreemd gekozen €473,- per maand. Dat we er vervolgens voor kiezen om aan te vullen tot €12.000,- is geheel willekeurig. We kunnen dan binnen de bandbreedte zakken naar €1.200,- per jaar wat het mooi afgeronde bedrag van €100,- per maand oplevert. Als we op een lager optimum uit hadden willen komen dan hadden we veel minder per jaar kunnen storten en ook langer door moeten gaan. Als we het eerste jaar meer hadden gestort dan was ons optimale maandbedrag hoger uitgevallen.

    Dit heb ik eerlijkheidshalve nooit echt doorgerekend. Wat ik wel weet is dat hoe langer het geld rendeert, hoe meer rente op rente je hebt. Vroeg bijstorten levert dus het meeste op. Als je in een jaar veel bijstort blijft je maandlast relatief hoog, als je over meerdere jaren kleine beetjes bijstort dan kun je verder omlaag maar maak je minder gebruik van rente op rente. Ik denk dat we aardig zitten met (hopelijk) 6 jaren storten en daarna een relatief erg lage maandlast. Mocht iemand een tooltje hebben om het eens exact door te rekenen dan hoor ik graag wat het optimum zou zijn geweest.

    Ik heb inmiddels wel alles in Excel staan en heb hier ook al het fictieve verloop in zitten met stortingen t/m 2019. Vandaar dat ik weet wat mijn uiteindelijke besparing gaat worden, mochten we dit voort kunnen zetten. Ik heb ook al eens gerekend aan verkorting van de looptijd, maar er moet nog relatief veel geld bij om de looptijd met 3 jaar te verkorten. Ik meen me te herinneren dat dit al snel zo'n €25.000,- zou zijn. De netto winst zou slechts iets van €2.000,- zijn. Ondanks dat het misschien minder oplevert denk ik er voor te kiezen om het geld tegen die tijd in de aflossingsvrije hypotheek te steken. Dit omdat ik mijn besparing pas in de laatste 3 jaren pak terwijl ik bij een investering in de AVH al snel €10.000,- aan rentekosten bespaar over diezelfde looptijd en ook nog mijn uitstaande schuld met €25.000,- verkleind heb. Misschien dat het rekenkundig minder oplevert, maar gevoelsmatig lijkt het me de betere keuze. Ik heb echter nog even om er mee te rekenen.

    De OVR is zoals met mijn update uitgelegd geen verplicht onderdeel van de bankspaarhypotheek. Die heb ik echter wel lopen om het de achterblijvende partner makkelijker te maken in het geval een van ons zou overlijden. Omdat de OVR niet gekoppeld is, heb ik nu wel de vrijheid om te switchen en om de hoogte van de uitkering naar wens aan te passen. Mocht een van ons overlijden dan wordt er een bedrag uitgekeerd waarmee de aflossingsvrije hypotheek ineens afbetaald kan worden. Mochten we al delen afgelost hebben dan heeft de achterblijvende partner 'winst' ter grootte van de aflossing tot dan toe. In onze redenering zou het geld in dat geval weer uit de stenen gehaald worden voor een hogere liquiditeit. Laten we hopen dat we het niet nodig hebben!

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Reken zelf ook eens met Renteniers tooltje!!

    http://geld-is-tijd.blogspot.nl/p/spaarhypotheektool-versie-2.html

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dank je wel! Tooltje deed helaas niet exact wat ik wilde dus ik heb nog even de moeite genomen om mijn Excelsheet er langs te leggen. Ik zou nog €32.100,- extra in moeten leggen om 40 maanden eerder klaar te zijn en zo precies 20 jaar af te lossen. Dat levert me aan inleg niks meer op (ik zit tenslotte al op het optimale maandbedrag, maar scheelt me €31.000,- aan netto hypotheekrente. Met andere woorden, het kost me geld.

      De enige reden die ik hiervoor kan bedenken is wederom het rente-op-rente effect waardoor de laatste maanden het meest renderen op zich wel logisch, want doordat het geld netto een 2x zo hoge rente heeft dan de lening, betekent het dat er meer rente binnenkomt dan betaald moet worden zodra de spaarpot over de helft is. 3% over 100 is tenslotte hetzelfde als 6% over 50 en zodra het 6% over >50 wordt, levert het meer op dan dat het kost. Althans, tot zo ver reikt mijn beperkte redenatie. Dit zijn mooie dingen om eens met iemand van verstand van zaken over te discussiëren. Die heb ik alleen nog niet gevonden. Zelfs voor de hypotheekadviseurs van de bank die ik gesproken heb zijn dit soort wiskundige vraagstukken te hoog gegrepen.

      Verwijderen
    2. Wat ik snel even berekende is dat je er de eerste 6 jr dan nog wel bijna 50000 extra in moet pompen om tot die 100 euro te komen. Bedankt voor je redenatie in de 2e alinea, dat geeft mij nu een beter inzicht hoe het werkt als de spaarpot over de helft gevuld is. Zou je door het inkorten met 40 mnd
      en de daarbij horende verlaging van de ORV het netto nog aantrekkelijk kunnen maken of heb je
      dat al meegenomen in je berekening? Gevoelsmatig zeg ik doen, want je trekt zo alles wel naar voren en hebt je handen vrij voor wat er nog over blijft om af te lossen op de andere hypotheken. Gelukkig duurt het nog even om je daar zorgen over te maken. Trouwens de aftrekbaarheid van de hypotheekrente wordt ook steeds minder, dat zou ook nog een rol kunnen spelen om er eerder vanaf te zijn. Bedankt voor je heldere uitleg!

      Verwijderen
    3. Volgens mijn schema zou ik de komende 4 jaren nog in totaal ongeveer €32.000,- moeten investeren om over de gehele looptijd nog eens €50.000,- minder in te hoeven leggen in maandtermijnen. Ofwel Zo'n €18.000,- minder aan totale inleg te hebben.

      Dat klopt ook wel, want in mijn originele post leg ik uit nu al zo'n €9.000,- bespaard te hebben en over de gehele looptijd zo'n €27.000,- te besparen vanwege de stortingen.

      Verwijderen
    4. http://www.hypohype.nl/index.php/dilemmas/looptijd-20-of-30-jaar

      Op termijn misschien de moeite waard?

      Verwijderen
    5. Wat ik dan toch niet begrijp uit je post van 15 september 2015 19:06

      Ik heb een voorbeeld ingevoerd bij een tool van geldistijd (weet niet hoe ik dat anders zelf moet doen) http://geld-is-tijd.blogspot.nl/2015/03/hypotheek-inkorten-een-voorbeeld.html

      Als ik dan bij een hypotheek van 100.000 met nog 24 mnd te gaan en een rente van 5% 1000 euro bijstort, bij een spaarpot van 79058 (= 500 spaarpremie en netto 798,11) dan wordt de spaarpot bij 80058 (= 456,32 spaarpremie en netto 754,42) 42%

      Als ik gewoon zou door betalen krijg ik 24 x 798,11 = 19154,64
      1000 storten wordt 24 x 754,42 = 18106,68 + 1000 = 19106,68

      Dat levert 48,56 op, 2,4%
      Dacht dat het helemaal geen zin meer zou hebben om zo laat geld bij te storten, wat zie ik over het hoofd?

      Verwijderen
    6. Geen idee of Anoniem elke keer dezelfde persoon is :)

      Ik begrijp bovenstaand verhaal niet helemaal, maar ik denk te zien dat je je spaarpremie verlaagt door je extra storting. Dat levert altijd geld op, ongeacht het moment. Je vergelijkt het echter met een post van mij, waarin ik uitleg dat ik niet meer kan zakken in spaarpremie, maar juist heb berekend om mijn looptijd in te korten. Het blijkt dan zo te zijn dat de extra stortingen die nodig zijn voor de door mij gewenste looptijdverkorting niet opwegen tegen het bedrag dat ik bespaar aan hypotheekrente in de periode dat ik niet meer hoef te betalen. Ik wijd dat aan het verkorten van de rente-op-rente termijn, echter ik weet niet of dat de werkelijke reden is. Daarvoor is mijn inzicht in deze complexe materie te weinig.

      Verwijderen
    7. Ja wat je zegt daar loop ik nu ook tegen aan. Wij moeten nog enkele jaren, ik kan volgend jaar nog wel een storting doen wat nog iets oplevert, maar als ik de looptijd zou inkorten, ongeacht of ik nog bijstort of niet, zou me dat inderdaad meer kosten als opleveren.

      Wat ik me dus afvraag, wat levert het het meeste op, waar ligt het optimum?
      1. alleen vroeg beginnen met doen van gespreide jaarlijkse stortingen?
      2. alleen looptijd inkorten(20jr), maar wanneer begin je daar dan mee (geeft weer extra bandbreedte)
      3. mix van 1 en 2 ?

      Zelf denk ik dat er voor iedereen ergens bij optie 3 een optimum ligt, maar ik kan het niet onderbouwen. Wie het weet mag het zeggen.

      Verwijderen
  4. Je zegt dat mijn tootje niet precies doet wat je verwacht, wat verwacht je dan precies?

    BeantwoordenVerwijderen