vrijdag 15 januari 2016

Onderhoudsgesprek met de hypotheekverstrekker

Afgelopen week had ik mijn jaarlijkse onderhoudsgesprek met mijn hypotheekverstrekker. Ondanks dat het niet direct wat opgeleverd heeft in financiële zin, heb ik wel helderheid verkregen over de te volgen route in de aankomende maanden/jaren.

Belangrijkste onderwerp van gesprek was de aflossingsvrije hypotheek. Momenteel staat er nog een bedrag van €365.000 open waar ik nog 24.5 jaar HRA over heb. Rentepercentage staat nog 4.5 jaar vast op 5.1%. Kort gezegd zijn er 3 opties: Af laten lopen en daarna weer verder kijken, openbreken en een boete betalen of rentemiddeling. Enkele overwegingen:

Af laten lopen
+ Vrijheid om over te stappen naar andere hypotheekverstrekker
+ Geen boeterente
+ Vrijheid om zonder boeterente bij verhuizen de hypotheek af te kopen blijft bestaan

- Kans dat de hypotheekrente weer gestegen is, waardoor ik minder voordeel pak
- Duurder


Openbreken
+ Profiteren van de huidige lage rente
+ Ondanks boete goedkoper uit dan bij uitzitten looptijd

- Boeterente direct afrekenen, dus consequenties voor liquiditeit. Je moet het geld hebben liggen.
- Je betaalt altijd het volledige boetebedrag omdat de kosten naar voren gehaald worden


Rentemiddeling
+ Profiteren van de huidige lage rente (middeling wordt bij mijn verstrekker pas per 1 juli aangeboden, dus wel een kleine kans op rentewijziging, zowel positief als negatief)
+ Bij aflossen betaal je netto minder (lang) opslag
+ Geen aanslag op directe liquiditeit, je gaat direct minder betalen

- Opslag van 0.2% ten opzichte van het zuiver gemiddelde rentepercentage, dus duurder uit wanneer de rente na afloop van de huidige renteperiode gelijk of lager dan nu zou zijn.
- Vrijstelling boeterente bij verhuizing vervalt


Genoeg te rekenen en te overwegen dus. Enerzijds behoud je de volledige vrijheid als je de situatie laat voor wat die is, ook de vrijheid tot overstappen naar een andere hypotheekverstrekker. De vraag is echter of de huidige en toekomstige hypotheekverstrekker in zo'n geval instemmen met een gedeeld onderpand. Iemand ervaringen hiermee?

Bij het openbreken moeten we direct in de buidel tasten voor de boeterente. Die is echter gebaseerd op 80% van de hypotheeksom (want er wordt gecorrigeerd voor de maximale aflossing van 20% op jaarbasis. Dit in tegenstelling tot middelen waarbij er een zuivere middeling plaatsvindt en je dus hetzelfde betaalt als je nu zou doen, echter wel een opslag van 0,2% over de gehele looptijd krijgt. Dat zou pleiten voor openbreken.

Gerekend met een horizon van 20 jaar geldt echter het volgende: De 20jaars rente is 0.1% duurder dan 15jaars rente. Daarmee zou het 5 jaar laten aflopen en daarna een 15jaars rente afsluiten 0.3% voordeliger zijn dan nu middelen voor 20jaar. Dat zou pleiten voor laten aflopen wanneer we verwachten dat de 15jaars rente de komende 5 jaar met minder dan 0.3% toeneemt.

Het zwaartepunt zit echter vooraan, de komende vijf jaar betaal ik dan nog 'veel' rente terwijl mijn openstaande schuld nog 'hoog' is. Wanneer ik fanatiek wil aflossen pak ik juist voordeel door nu 'weinig' rente te betalen en de openstaande schuld steeds lager te krijgen. Dat pleit weer voor middeling. 

Misschien toch eens een berekening aan wagen... Wellicht dat iemand dat al eens gedaan heeft?

4 opmerkingen:

  1. Mooie uiteenzetting van de overwegingen. Hoeveel is de boete eigenlijk?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Het exacte boetebedrag hebben we dit keer niet berekend omdat ik wil afwachten tot er een berekening van middeling naast ligt. En de software wordt daar pas over een paar maanden op ingericht, zodra middeling aangeboden gaat worden.

      Als ik zelf reken kom ik tot het volgende: Uitgaande van 1 juni (dan heb ik exact 6 vd 10 jaren van mijn rentevastperiode achter de rug):

      - Huidige rente 5.1%, 4jaars rente 3.0%, Verschil dus 2.1%

      - Restschuld €365.000, Oorspronkelijke schuld €366.500, maximaal 20% per jaar van oorspronkelijke schuld boetevrij af te lossen = €73.300

      - Restschuld €365.000 - €73.300 verrekening = €291.700

      - 2.1% van €291.700 = €6.125 x 4 jaren = €24.500 boeterente, ofwel zo'n €12.000 netto

      - Ik zou naar 20 jaar vast à 4.0% willen. Besparing op jaarbasis is dan €365.000 x 1.1% = €4.015, en terugverdientijd iets meer dan 6 jaar.

      Ben je het eens met de berekening?

      Verwijderen
  2. Ik moet helaas passen, maar heb je misschien nog een paar grafieken om je berekeningen te onderbouwen?

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Wij hebben uiteindelijk de hypotheek laten doorlopen. De boeterekening van het openbreken zou zo hoog zijn dat we dit beter/voordeliger als extra aflossing konden gebruiken. En dat hebben we dus gedaan. Rentemiddeling kon bij onze hypotheek niet.

    BeantwoordenVerwijderen