vrijdag 1 april 2016

Stand van zaken

Ik kreeg in de comments terecht de opmerking dat het hier erg stil was. Nu had ik in het verleden al eens aangegeven dat ik alleen blog als er ontwikkelingen zijn, en die laten simpelweg op zich wachten. Toch had ik wellicht aan wat kleinere puntjes aandacht kunnen besteden. Vandaar deze update.

Allereerst hebben we onze WOZ waarde weer ontvangen van de gemeente. Ondanks dat ik het idee had dat we al ruim een jaar in een stijgende markt zitten (peildatum is tenslotte 1-1-2015 en dus een jaar geleden), was onze WOZ met nog ongeveer 1% gedaald. Geen punt natuurlijk, omdat we geen verhuisplannen hebben. Wel bijzonder om te zien dat de gemeente ons nieuwbouwhuis in een tijdsbestek van ruim 3 jaar bijna 30% afgewaardeerd heeft! Het allereerste jaar dat we hier een WOZ waarde kregen die op het volledige huis gebaseerd was, zaten we er op peildatum net 2 maanden in. De rekeningen waren nog maar net betaald en dus wisten we exact wat het huis + grond ons gekost had. Toch was de schatting van de gemeente op dat moment al €140.000 lager dan de werkelijke kosten! Ik laat ze maar zo wijs, het zou me alleen een hogere OZB rekening opleveren...

Verder kwam de gemeente onverwacht met de vraag of we interesse hadden in een stukje extra achtertuin. Ze wilden een ander perceel verkleinen zodat het beter te verkopen zou zijn en vroegen ons een bod te doen als we interesse hadden. Het ging om ruim 60m2, wat op zich wel aantrekkelijk zou zijn, ondanks dat het natuurlijk weer behoorlijk wat kosten met zich mee zou brengen. Helaas werd ons bod afgewezen omdat een gemeente niet lager mag gaan zitten dan de prijs waar ze mandaat voor hebben. Omdat de minimale prijs ruim 2x zo hoog ligt dan wij voor ogen hadden, er nog notariskosten, kadasterkosten en kosten om het bij de tuin te betrekken en in te richten bij komen, denken we op een totale post van zo'n €20.000 uit te komen. Daarmee wordt het wel een erg duur stukje, waarbij de prijs gevoelsmatig hoger ligt dan het extra woongenot. We zullen er dus waarschijnlijk van af gaan zien.

Tot slot zijn we voornemens om op korte termijn een deel van het spaargeld te gaan gebruiken voor een vaste periodieke aflossing van de hypotheek en een deel om in te leggen in een fondsbelegging voor de oude dag en/of het moment dat we willen stoppen met werken (wat niet per definitie hetzelfde is ;-) ). Zodra we in kaart gebracht hebben hoe we dit precies gaan doen, zal ik er zeker weer een blog aan besteden!

10 opmerkingen:

  1. Nog leuke klussen gehad de laatste tijd?

    Wat is nu de beste tactiek?
    Extra bijstorten spaarhypotheek tot maximale bandbreedte en dan verder gaan met aflossingsvrije hypotheek?

    Extra bijstorten spaarhypotheek tot maximale bandbreedte en dan inkorten looptijd om weer extra te kunnen storten?

    Eerst aflossingsvrije hypotheek aflossen en daarna extra storten op spaarhypotheek?

    En wat als je ook annuïteiten en levenhypotheek hebt?

    Beide, maximaal storten en ook aflossen op aflossingsvrije hypotheek?

    Aflossen op je spaarhypotheek?

    Ik zie diverse strategieën, welke is de juiste?

    Valt hier een blauwdruk van te maken, dat zou aan alle twijfel over spaarhypotheken een einde maken?

    Step by Step om tot de juiste beslissing te komen wat te doen, afhankelijk van de situatie waarin je verkeerd dat moet toch mogelijk zijn?






    BeantwoordenVerwijderen
  2. Dank voor je reactie. Geen nieuwe klussen hier, de bestaande klussen lopen nog even door. Neemt niet weg dat die ook leuk zijn.

    Wat de beste tactiek is durf ik niet te zeggen. Ik denk dat er consensus is dat bijstorten in een spaarhypotheek altijd voordeliger is dan niet bijstorten. Ook levert het meer op om gespreid over meerdere kleinere bedragen bij te storten dan ineens een hele grote, omdat je dan jezelf beperkt in de ondergrens van je verplichte maandstortingen. Geen idee of er een wiskundig model te maken is die het optimum berekent.

    Dan je vraag of je na het bereiken van je maximum/optimum moet gaan inkorten op looptijd of verder moet gaan met de aflossingsvrije hypotheek. Voor mijn eigen situatie zijn de totalen ongeveer als volgt:

    Omdat mijn spaarhypotheek iets meer dan 23 jaar loopt, kan ik maximaal 39 maanden inkorten. Om dat te bereiken moet ik over 2 jaar, wanneer ik het optimum bereikt heb, nog 3 jaren extra storten voor in totaal zo'n €28.500. Doordat ik aan het einde 39 maanden minder rente hoef te betalen en 39x minder hoef in te leggen, bespaar ik zo'n €37.000 netto (gerekend met de dan geldende HRA die in die jaren daalt van 43.5-42.0%). Onder de streep heb ik dan in het jaar 2033 (de huidige einddatum van de spaarhypotheek) een besparing van €8.500.

    Wanneer ik die zelfde €28.500 in de aflossingsvrije steek ipv in de spaar op dezelfde stortingsmomenten, dan levert me dat zo'n €11.000 aan rentebesparing op bij de huidige rente. Ik houd dus niet alleen meer over, maar heb op dat moment ook een aflossingsvrije hypotheek die significant lager is. Een eenvoudige keuze dus.

    Lastiger wordt het wanneer mijn huidige rente van 5,1% - die nog 4 jaar loopt - in een nieuwe overeenkomst afgesloten wordt tegen een lage rente van bijvoorbeeld 2,5%. Op dat moment is de netto besparing in 2033 nog maar €5.500 en ben ik dus zo'n €3.000 meer kwijt dan bij de stortingen in de spaarhypotheek bij een rente van 6,2% die vast staat tot einde looptijd. De vraag is dan of dat het me 3k waard is om op dat moment bijna 30k minder aan aflossingsvrije hypotheek te hebben.

    Ook die vraag zal ik beantwoorden met JA, omdat die aflossingsvrije hypotheek me jaar na jaar geld blijft kosten. Zo lang ik die €28.500 niet afbetaald heb, kost het me zelfs bij de rente van 2,5% elk jaar zo'n €400 per jaar en vanaf het jaar 2040 zelfs zo'n €700 vanwege het wegvallen van HRA.

    Conclusie in mijn situatie:

    - Spaarhypotheek optimaliseren op een zo laag mogelijke maandelijkse inleg
    - Daarna direct gaan aflossen op de aflossingsvrije hypotheek
    - Looptijd laten voor wat hij is, omdat daar niet de grote winst op te pakken is

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Na gisteren alle gloeilampen te hebben vervangen door LED verlichting en na het lezen van je heldere toelichting is me weer veel duidelijk geworden, maar het roept ook weer vragen op.

    Kan alles nog niet plaatsen? Dat bijstorten snap ik, maar je geeft ook aan dat je met 39 maanden gaat inkorten, geen 36? Onder bij conclusies zeg je “Looptijd laten voor wat hij is”?

    Ook geef je aan dat het verstandiger is om eerst af te lossen i.p.v. extra bij te storten, maar zelf optimaliseer je eerst de spaarhypotheek?
    Je conclusies staan dan haaks op wat je zelf doet, of ik begrijp het niet goed?

    Mijn hypotheken afgesloten in 2010 Zelf betaal ik 5,3% (26 jr vast) voor mijn spaarhypotheek (91000) en ook over mijn aflossingsvrije hypotheek (83000 max 30 jr aftrekbaar). Kan ik dan concluderen dat het voor mij voordeliger is om eerst af te gaan lossen op de aflossingsvrije hypotheek i.p.v. extra bij te storten in de spaarhypotheek? Heb dit jaar al wel een extra storting gedaan van 5000.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Om van het volledige fiscale voordeel van een spaarhypotheek gebruik te kunnen maken, moet deze minimaal 20 jaar lopen. Wat ik zeg is dat ik hypothetisch 39 maanden kan inkorten. Dit vanwege een looptijd van iets meer dan 23 jaar. Vervolgens laat ik in een berekening zien dat storten om de looptijd in te korten mij niet veel oplevert.

    Wat me wel geld oplevert, is bijstorten om mijn maandelijkse inleg te verlagen. Dat ben ik dus aan het doen en blijf ik doen tot ik mijn optimum bereikt heb. Mijn optimum ligt, zoals in eerdere blogs aangegeven, op een maandelijkse inleg van slechts €100, daar waar ik eerst (voor extra stortingen) €473 per maand moest inleggen. Dit levert me over de gehele looptijd €28.000 besparing op en staat dus bovenaan op mijn lijstje.

    Als ik dat punt bereikt heb, ga ik aflossen op mijn aflossingsvrije hypotheek, omdat het in mijn situatie klaarblijkelijk niet (of te weinig) loont om door te gaan met stortingen in de spaarhypotheek om daarmee de looptijd te verkorten.

    Het is lastig om iets over jouw situatie te zeggen. In z'n algemeenheid kun je wel zeggen dat extra stortingen in je spaarhypotheek renderen tegen 5,3% netto. Dat verdien je op geen enkele andere rekening. Heb je dus buiten je reguliere buffer, die je aan zou moeten houden voor noodgevallen, geld over, dan is een extra storting in je spaarhypotheek een goed alternatief.

    Verder heb je nu nog 24 jaar om je aflossingsvrije hypotheek af te lossen voordat de HRA is afgeschaft. Geen idee hoeveel geld je overhoudt, maar wanneer je €3500 per jaar zou kunnen aflossen is deze afbetaald voordat je HRA afloopt. Anderzijds kun je dat geld ook eerst inleggen in je spaarhypotheek, waardoor je maandlasten omlaag gaan en je dus meer geld overhoudt wat je dan weer in je aflossingsvrije hypotheek kunt steken. Volg je me nog :-) ?

    Er zijn vele wegen die naar Rome leiden. De ene niet beter dan de andere. Doe waar je je goed bij voelt en alleen met geld wat je daadwerkelijk kunt missen.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Ja ja ik volg je nog, maar mijn brains zijn wat beperkter dan die van jou. Ik heb gewoon wat meer tijd en uitleg nodig om het kwartje te laten vallen. Bij deze, hartelijk dank voor de duidelijke uitleg.

    We gaan je eerder genoemde conclusies in de praktijk brengen en zijn met een eerste storting van 5000 dus goed op weg. Trouwens Rentenier weer er ook veel van, hij werkt veel met grafieken en tooltjes, maar jou uitleg vind ik wat uitgebreider en gebruiksvriendelijker waardoor het voor mij wat beter te volgen is. Blijf je volgen, leuke en lucratieve blogs ;-)

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Niet te negatief over jezelf. Het feit dat je er mee bezig bent geeft je al een enorme voorsprong op heel veel anderen!

    Ik lees een hoop blogs, ook die van Rentenier die goede dingen vertelt. Het belangrijkste voor mij is het lezen van een hoop visies en meningen. Daaruit probeer ik vervolgens de informatie te halen waar ik het meeste mee kan.

    Je kunt zelf ook nog een blog beginnen. Het feit dat je nadenkt hoe je dingen moet verwoorden draagt al enorm bij aan je inzicht in je eigen situatie.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Wat voor fondsen wil je aan gaan kopen en via welke broker?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ik ben me nog aan het inlezen. In het beleggingstopic op het forum van tweakers.net staan letterlijk duizenden reacties, waarvan significant deel over ETFs gaat. Ik twijfel tussen een indexfonds bij Meesman of ETFs bij DeGiro. De laatste heeft een grote selectie waar je geen transactiekosten over betaalt, de eerste is een stuk beperkter, heeft wel transactiekosten, maar heeft geen dividendlek wat met name bij Amerikaanse aandelen een paar tienden van een procent voordeel op kan leveren.

      Onder voorbehoud neig ik naar DeGiro, met enkele wereldwijde ETFs, zoals bijvoorbeeld VTI, wellicht aangevuld door enkele kleintjes die specifiek in een sector zitten die me aanspreekt.

      Verwijderen
  8. Rentenier vraagt om tips, je hebt er vast nog een paar?

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Je had aangegeven om op korte termijn een deel van je spaargeld in te leggen in een fondsbelegging voor de oude dag en/of het moment dat je zou willen stoppen met werken. Heb je al ideeën en tips hoe je daar invulling aan gaat geven?

    Wij zijn na de woekerpolisaffaire ontzettend huiverig geworden om te beleggen, maar als je beleggingen weet die geen risico's met zich meebrengen en toch een redelijk rendement geven is het iets om te overwegen?

    BeantwoordenVerwijderen