zondag 31 juli 2016

Rente oversluiten, middelen of niks doen?

Na een overleg met de bank over met name de aflossingsvrije hypotheek heb ik een aantal cijfertjes meegekregen om een vergelijking te kunnen maken tussen het oversluiten van de rente, rentemiddeling en niks doen. Graag leg ik die ook aan jullie voor om eens te vragen wat volgens jullie het verstandigst is. De onderliggende berekeningen zet ik er niet bij om het overzichtelijk te houden.

Uitgangssituatie
  • Uitstaande schuld: €362.000,-
  • Huidige rente: 5,1%
  • Rentevast: tot juli 2020 (nog 48 maanden)
  • Berekeningen gemaakt voor de situatie waarbij we uitkomen in <90% marktwaarde. Komende week ga ik contact opnemen met een taxateur omdat ik denk dat we daar aan gaan komen. Dat zou op de huidige rente een voordeel van 0,1% opleveren (deze kan dus zakken naar 5,0%).
  • Alle berekeningen zijn gedaan voor een periode van 20 jaar, omdat we hopen tegen die tijd de hypotheek (nagenoeg) volledig afgelost te hebben. 

Niks doen
Bij niks doen gaan we uit van nog 48 maanden 5,0% rente en daarna de rente voor 16 jaar vastzetten. De huidige rente voor 15 jaar ligt op 3,2% (16 jaar is niet gepubliceerd). Verder houd ik een aflossing van €1.000 per maand aan, waardoor de restschuld over 20 jaar €122.000 is.

Totale rentekosten voor de komende 20 jaar zijn:
  • Bij nieuwe rente over 4 jaar van 3,2%: €178.860
Als de 15-jaars rente de komende 4 jaar echter stijgt, dan zijn de getallen als volgt:
  • Bij een gestegen rente naar 3,3%: €182.340
  • Bij een gestegen rente naar 3,4%: €185.820
  • Bij een gestegen rente naar 3,5%: €189.300
  • Bij een gestegen rente naar 3,6%: €192.780
  • Bij een gestegen rente naar 3,7%: €196.260

Oversluiten
We kunnen direct naar een nieuwe rente van 3,4% voor 20 jaar, echter moeten we dan ineens €23.779 boete betalen. Wellicht kunnen we dat geld tijdelijk financieren uit een spaargeldbuffer, maar om een eerlijke vergelijking te krijgen zet ik in dit model de maandelijkse aflossing tijdelijk stil. De buffer moet tenslotte weer aangevuld worden. Drie voorbeelden: Een waarbij de maandelijkse aflossing gewoon doorgezet wordt (maar dit is absoluut niet reëel), een met 12 maanden geen extra aflossing (uitgaande van andere middelen om de andere helft van de buffer weer aan te vullen) en een met 24 maanden geen aflossing, wat de meest cleane berekening is:
  • Zonder onderbreking van aflossingen: €187.999
  • Bij 12 maanden geen aflossing: €195.972
  • Bij 24 maanden geen aflossing: €203.537

Middelen
Hier geen direct te betalen boetebedrag, maar een middelrente met daar bovenop een boete-opslag van 0,2%. Omdat we niet uit de buffer hoeven te teren, kunnen we blijven aflossen. Zonder aflossing is deze variant altijd duurder, maar omdat de boete als rentepercentage van de uitstaande lening wordt berekend wordt juist met aflossen voordeel gepakt. Als de lening namelijk met een kwart afgelost is, betekent het namelijk automatisch dat op dat moment het te betalen boetebedrag ook met een kwart gezakt is. Hoe sneller je aflost, hoe minder dat de uiteindelijke opslag is. En dat terwijl je bij oversluiten juist de volledige boete op voorhand betaalt. 
  • Totaalbedrag over 240 maanden: €188.370

Conclusie
Met de aanname dat we blijven aflossen is oversluiten zoals te zien is duurder dan middelen. De rente mag dan wel 0,5% lager zijn, maar door het grote boetebedrag dat op voorhand betaald moet worden is dit de duurste variant. Een voortzetting van aflossingen na betalen van de boete is namelijk niet reëel. Mocht het wel reëel zijn dan kan eenzelfde bedrag ook aangewend worden om in geval van middelen direct de uitstaande lening verder te verlagen.

Dan de vergelijking middelen vs. niks doen. Bij de huidige rentestand is niks doen de voordeligste optie. Sterker, de huidige rente mag nog 0,2% stijgen om nog voordeliger te zijn. Bij een stijging van 0,3% is dit beleid al zo'n €1.000 duurder en bij elke tiende procent extra komt daar over de looptijd nog eens €3.480 bij. 

De huidige constructie openbreken heeft dus zin als we een rentestijging van meer dan 0,2% verwachten van de 15-jaars rente in de komende 4 jaar. Ondanks dat ik de kortlopende rente nog niet snel zie oplopen (ECB pompt nog maandelijks geld in de economie, we weten de gevolgen van de Brexit nog niet), zien we wel dat in Amerika de rente al weer verhoogd wordt. Europa volgt vaak. Als rentestijging dus dichterbij komt, zal een langlopende rente ook gaan stijgen. Daarom neig ik naar het kiezen voor zekerheid (middeling), al zal pas over 4 jaar duidelijk zijn of dit de beste keuze was.


Wat zouden jullie doen, en waarom?


2 opmerkingen:

  1. Ik lees niets over dat de boete aftrekbaar is of heb je daar al rekening mee gehouden?
    Zijn beide boetes eigenlijk aftrekbaar, zowel bij Oversluiten als bij Middelen?

    Middelen met extra aflossen, Bespaarbalans heeft hier een uitgewerkte blog aan besteed.
    http://bespaarbalans.blogspot.nl/2016/07/rentemiddeling-de-concrete-cijfers-en.html

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dank voor de link. Die blog kende ik nog niet. En goed om te zien dat anderen dus op hetzelfde idee komen.

      Boeterente is zowel bij middelen als oversluiten aftrekbaar. Alleen moet je bij oversluiten uitkijken dat het af te trekken bedrag niet zo groot wordt dat je in een andere (lagere) belastingschaal valt. Dan heb je namelijk minder voordeel.

      Verwijderen