vrijdag 3 maart 2017

Renteverlaging

Zoals bij veel banken is onze hypotheek bij Rabo opgebouwd uit een basistarief met risico-opslag. Dit wordt berekend door de uitstaande schuld te delen door de waarde van de woning.

Voor het berekenen van de uitstaande schuld mag je bij deze hypotheekverstrekker het opgebouwde tegoed op de OpbouwSpaarrekening aftrekken van de uitstaande schuld. De redenatie is dat deze rekening verpand zit aan de lening en dus voor niets anders gebruikt kan worden dan voor het aflossen van de schuld. Juist omdat we hebben ingezet op extra stortingen zoals in andere blogposts te lezen is, hebben we daar voor deel bij.

De waarde van de woning moet aangetoond worden middels de WOZ waarde of een taxatierapport. Wij hebben voor dat laatste gekozen, omdat de WOZ in onze nieuwbouwwijk nog steeds niet heel realistisch is. Er zijn eigenlijk geen vergelijkbare woningen verkocht waardoor het een schatting is die in onze ogen veel te laag is. Niet erg, want daar worden de gemeentelijke lasten op gebaseerd. Maar voor deze situatie niet afdoende. Gelukkig is er een behoorlijke concurrentie op de taxatiemarkt en konden we voor zo'n €200 een taxatie laten doen.

Rabo heeft 3 staffels. Je betaalt het basistarief wanneer de uitstaande schuld <67,5% van de woningwaarde is. Hier bovenop krijg je (momenteel) 0,4% opslag wanneer de schuld tussen 67,5% en 90% van de woningwaarde ligt en boven de 90% krijg je nog eens 0,3% opslag.
De reden dat ik 'momenteel' tussen haakjes heb staan is omdat het tot een paar jaar geleden nog 0,2% was in de tweede staffel en een extra 0,1% in de eerste staffel. De verklaring van de bank hiervoor is dat er steeds meer gedwongen verkopen zijn geweest. Je maakt mij echter niet wijs dat het niet ook met het verdienmodel te maken heeft...

Met de extra storting in Februari van €10.000 in onze OpbouwSpaar hypotheek hadden we het vermoeden dat we onder de 90% uitgekomen waren. Dit werd door de taxateur middels een taxatierapport bevestigd. Na hiervan een PDF naar de bank gestuurd te hebben, kregen we binnen 24 uur de bevestiging dat onze rente met ingang van maart aangepast gaat worden.

Voor ons betekent het dat we bij onze aflossingsvrije hypotheek waarvan we de rente recent gemiddeld hebben nu van 4,15% naar 3,85% rente gaan. Dit levert een besparing van ongeveer €90 bruto per maand op. Onze annu├»teitenhypotheek met variabele rente gaat van 2,5% naar 2,4% (oude regime dus slechts 0,1% besparing), dit scheelt €1,20 per maand.

Tot slot gaat onze opbouwspaarhypotheek van 6,2% naar 6,1%. Ook hier het oude systeem. Dit heeft als gevolg dat de rente met zo'n €24 bruto per maand zakt. Omdat het netto rentepercentage van de opbouwrekening ook zakt moeten we wel €12,80 meer in gaan leggen. Uitgaande van 50% belastingaftrek kost de rentedaling ons bij deze hypotheek dus geld. Maar uiteraard moet je naar alle hypotheken samen kijken en dan besparen we dus ruim €500 netto per jaar door deze aanpassing.

Om nu onder de laatste rente-opslag uit te komen, zullen we (bij een gelijkblijvende woningwaarde) nog ruim €165.000 meer moeten aflossen. Als we in het huidige tempo kunnen blijven aflossen dan hoop ik dat we over een jaar of 7 zo ver zijn...    

5 opmerkingen:

  1. Mooi hoor scheelt toch weer behoorlijk en dat kun je dan weer gebruiken om extra af te lossen...

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. En dat is uiteraard ook het plan. De sneeuwbal rolt!

      Verwijderen
  2. Je blog ziet er telkens gelikt uit, er valt geen speld tussen te krijgen. Het ideale plaatje of te mooi om waar te zijn?
    Ga zo door, 500 euro is niet niets met 50%

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ik weet niet exact hoe ik je opmerking moet lezen, maar ik wil het graag als een compliment opvatten. Geen enkel plaatje is echter ideaal. Wat ik wel doe en probeer over te dragen is vele scenario's bekijken en berekenen en trachten om alles zo optimaal mogelijk te laten verlopen binnen onze mogelijkheden. En dat ligt binnen de mogelijkheden van iedereen met een meer dan gemiddelde interesse voor besparen, aflossen en/of financieel onafhankelijk worden!

      Verwijderen
    2. Zo is het,50/50 zou ik zeggen. Iets meer onderbouwing met hoe je tot conclusies komt is wel prettig.

      Verwijderen